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Michael Campbell: Le fantôme de la crise des prêts hypothécaires à risque hante le ministre des Finances

By October 5, 2016 No Comments

À l’heure actuelle, vous avez pris connaissance des changements importants touchant le marché hypothécaire annoncés par le ministre des Finances. Mais quelles seront leurs répercussions sur le marché?

Pour résumer, l’impact sera énorme. Les changements touchent principalement la demande. Au cours des sept dernières années, la demande dans le marché d’entrée et de milieu de gamme a été alimentée par des taux d’intérêt à des niveaux historiquement bas. La nouvelle réglementation équivaut à une hausse importante des taux.

En contraignant tous les emprunteurs assurés à se qualifier pour obtenir le taux affiché de 4,64 % au lieu du taux réel négocié, les changements équivalent à un bond de 2 % des taux hypothécaires. Le temps dira combien de personnes, surtout les acheteurs d’une première maison et les acheteurs ayant une faible mise de fonds, seront exclues du marché, les estimations les plus prudentes évaluant ce nombre à une sur cinq, mais elles seront encore plus nombreuses à constater une chute de leur limite hypothécaire.

Dans les grands centres, comme Vancouver, Calgary et Edmonton, le moment choisi n’aurait pu être pire. Après un mois d’août pénible, les résultats de septembre à Vancouver sont aussi déplorables, les ventes de maisons isolées ayant enregistré une chute de 72 % par rapport au mois de septembre 2015. Le ralentissement des marchés de Calgary et d’Edmonton dure depuis beaucoup plus longtemps. Quoique de nombreuses communautés rurales n’aient jamais enregistré les gains que le marché de Vancouver a connus au cours des cinq dernières années, les changements de règle s’appliquent également à elles.

Vu la volonté de la municipalité de Vancouver d’aller de l’avant avec sa nouvelle taxe sur les logements inhabités et celle du gouvernement provincial d’imposer une taxe aux acheteurs étrangers, sans compter les changements touchant les acheteurs étrangers dans le cadre de la nouvelle réglementation, on croirait que le gouvernement ne s’arrêtera pas avant d’avoir fait pour le secteur immobilier ce qu’il a fait pour le secteur de l’énergie.

Deux éléments surprenants

Il est étonnant que ces changements interviennent au milieu de protestations en faveur d’une plus grande abordabilité. À cela s’ajoute le fait qu’ils éloigneront davantage les acheteurs de l’achat d’une première propriété, surtout dans des villes comme Vancouver et Toronto. En outre, les changements s’enchaînent à la suite d’une révision à la baisse de la croissance économique du Canada.

La dernière nouvelle est tombée aujourd’hui alors que le Fonds monétaire international a fixé la croissance du Canada à 1,2 % par année et à 1,9 % l’année prochaine. Les derniers changements exerceront une pression à la baisse accrue sur l’économie, étant donné que l’immobilier est le secteur d’activité le plus important dans sept provinces sur dix.

Un aspect positif

Un seul point demeure positif à court terme : les personnes ayant déjà conclu un contrat hypothécaire et celles qui parviennent à conclure une entente avant le 17 octobre ne sont pas soumises aux nouveaux règlements, mais il faudra que le prêt hypothécaire soit financé avant le 1er mars 2017. Cela pourrait se traduire par des achats massifs de la part de personnes tentant de se soustraire aux nouvelles règles.

En conclusion

Il est clair que le ministre des Finances s’inquiète du risque que l’assurance hypothèque pose à la Société canadienne d’hypothèques et de logement et auquel s’exposent les banques. C’est une inquiétude légitime, mais à quel prix? À l’heure actuelle, il semble que la baisse des activités et l’érosion de la valeur nette des propriétaires atteignent principalement les acheteurs d’une première maison et heurtent de plein fouet les prêteurs non bancaires.

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